Lo primero que he hecho al plantarme este artículo ha sido preguntarle a chatGPT sobre la industralización en España. Su situación actual y sus perspectivas de futuro. ¿El motivo? Mucha gente quiere ver en la Industralización la solución a todos los problemas del sector inmobiliario. Algo muy similar a las expectativas que causan estas inteligencias conversacionales. Eso sí: todo el mundo ve los supuestos beneficios de su uso. Pocos están dispuestos a investigar con rigor, a invertir recursos y a transformar sus procesos para obtenerlos.

Y es que antes de hablar sobre el presente y el futuro de la industralización, deberíamos hacernos una pregunta:

¿Para qué queremos la industralización en un sector tan conservador como el de la construcción? El principal argumento suele ser la reducción del coste y del impacto ambiental. Lógico y loable pero… ¿hay algo más? Sí. Posiblemente tras la mecanización no esté la salvación del planeta y sí la falta de mano de obra cualificada en España. La construcción en este país es compleja por múltiples motivos: su variedad geográfica, sus economías, sus culturas… La crisis financiera del 2008 dinamitó la estructura tradicional de pequeñas empresas que daban servicio a pequeñas promociones. Este cambio de paradigma, unido a la aparición de grandes grupos inversores en un mercado más global que nunca y al cambio cultural en las nuevas generaciones hizo que la continuidad generacional en los oficios se perdiera. Y ahora, aparecen las consecuencias: no hay mano de obra suficiente. Y no es lo único que falta…

El sistema urbanístico español se construye a partir de marcos jurídicos que se superponen unos a otros. Desde las leyes centrales, pasando por las competencias derivadas a las comunidades autonómicas hasta llegar a los Planes Generales, de índole municipal. Y todo, gestionado desde documentación gráfica y textual. Carente aún de herramientas ágiles y contemporáneas que liberen al poco personal disponible de labores mecánicas. Permitiéndoles su necesario aporte propositivo y no meramente administrativo. Un complejo laberinto que, desarrollado en un marco tremendamente garantista tiene todos los ingredientes para producir una escasez aún mayor que la de la mano de obra: la de suelo finalista. Todo el sector se queja no solo de la falta de suelo donde desarrollar las viviendas, lo cual lo encarece enormemente. También de la lentitud en los procesos urbanísticos. Y bien sabido es que el tiempo, en promoción, es dinero. Doble encarecimiento de compleja solución. ¿El remedio?: reducir los tiempos de ejecución. Y los costes de ejecución. Y aquí, de nuevo la industralización es percibida como la gran solución.

Ya tenemos los ingredientes para la Inteligencia Artificial de la construcción. El “prompt” vendría a ser algo así como: “oye Chat GPT, quiero que tomes este proyecto, lo metas en la fábrica de casas y lo saques por un precio más barato, en un plazo más rápido, y reduciendo al mínimo la cantidad de mano de obra humana necesaria para conseguirlo”.

¿Cual creen que será la respuesta? Pues que es Inteligente, pero que aún no hace milagros.

Por supuesto que la industralización puede dar respuesta a estos tres retos. En España, y en cualquier lugar del mundo… evolucionando el sector por completo. Implicando a todos sus actores, todas sus escalas y en todas sus etapas, claro.

• Respecto a sus actores: pretender hacer la misma casa de siempre de manera industrializada no tiene sentido alguno. El primer gran cambio proviene del proyecto en sí mismo. No se industrializa un proyecto, se proyecta desde una perspectiva industrializada. Y es importante recordar la gran cantidad de competencias que en España recaen sobre los hombros de unos pocos profesionales. Esta reconversión afecta a los técnicos (y a sus remuneraciones). Junto con los inversores, los proveedores, la mano de obra actual…Los propios procesos de comercialización y financiación deben dar respuesta a una demanda diferente. Y en esto, el sector sí que hace honor a su nombre: en España, sigue siendo «un poco» inmovilisita.
• Respecto a las escalas: como dije anteriormente, los marcos y las herramientas urbanísticas con las que nos movemos aún no recogen la flexibilidad que debieran para facilitar la introducción de esta filosofía de trabajo. Hasta la fecha, en España se presupone a la vivienda como un elemento pasivo al que se le nutre con diferentes suministros (agua, electricidad, viario…) desde una cuantificación y una diferenciación de uso excesivamente rígida. La industralización comienza en el diseño urbano, y esta es una asignatura pendiente por abordar. Si el marco legislativo no incentiva la calidad de las viviendas y no solo su cantidad, seguirá siendo un obstáculo y no un incentivo.
• Respecto a las etapas: tradicionalmente, el proceso de construcción de vivienda en España se ha producido siempre in situ, en el lugar. Son las materias primas las que se han desplazado desde origen a la ubicación. Para luego allí ser manufacturadas por la mano de obra. En procesos bastante artesanales y con normativas muy específicas de cada zona. Igualmente, la etapa de diseño siempre ha sido anterior a la de comercialización. Teniendo el cliente poca capacidad de participación y personalización en la vivienda adquirida. Que es la etapa final: la entrega de llaves. Por diversas consideraciones, la vivienda siempre ha sido considerada un producto y no un servicio. Esta cultura choca frontalmente con la mayoría de factores que hacen a la industralización una vía más eficiente de construcción que la tradicional. Y es que será a lo largo del ciclo de vida útil, de su finalización y de su posible recuperación cuando estos aspectos muestren su verdadera ventaja y rentabilidad.

¿Logrará diferenciarse del resto? Seguro: demostrando al cliente final su mayor rentabilidad a lo largo de todo el ciclo de uso.

Y entonces comienzan a aparecer los primeros puntos de fricción de la que considerábamos “el arma definitiva de la promoción inmobilaria”. Sí, es cierto, la necesidad de mano de obra es menor. Pero la inversión para generar unas instalaciones capaces es muy importante. De ahí que muchos de los procesos que se ofertan como industrializados, lo son solo de manera parcial: las fachadas, algunos elementos estructurales, unidades de núcleos húmedos… Y sí, es cierto, mientras se acometen parte de las obras en el terreno, en fábrica se pueden ir ya construyendo unidades que se montan en menor tiempo… Y sí, es cierto, existe una parte de los clientes que, aunque desconozcan el grado de industralización real y los valores añadidos más allá de un mayor nivel de acabados, están dispuestos a adquirir este tipo de viviendas. Posiblemente por la ubicación y no por la industrialización, pero vendidas están….

Volvamos al paralelismo con las Inteligencias Artificiales. o mejor dicho, Inteligencias Conversacionales… ¿qué quieren escuchar como clientes respecto a la industralización y su impacto ambiental? Porque esta es la segunda parte de la ecuación, y para mi, la más interesante.

El sector inmobiliario se encuentra fuertemente ligado al sistema financiero. Al dinero. La valoración de los bienes inmuebles en España siempre ha sido sólida y ascendente. Siendo hoy un activo muy atractivo para la inversión. A medida que las monedas FIAT van deteriorándose y la inflación y la deuda creciendo, este atractivo es aún mayor. Lógico. Ahora bien ¿cómo y quién certifica el valor de un inmueble? Hasta ahora, han sido la ubicación y la superficie los parámetros determinantes: dime dónde está la casa que quieres comprar, cuántos metros cuadrados tiene, y te diré un valor referencia. Y ¡cuidado! Este valor será el que quedará vigente en los únicos registros, los administrativos. Muy lentos, muy centralizados y muy opacos. Y la carga fiscal será proporcional a este valor. ¿Consecuencia? Las diferencias entre viviendas antiguas y nuevas se desdibuja. La diferencia entre viviendas ambientalmente responsables o ajenas a este aspecto, desaparece. Porque todo tiende al menor valor posible. Cualquier vivienda industrializada, diseñada para aportar valor añadido en todas las fases de su vida y no solo una imagen atractiva, entrará pues a competir en desigualdad de condiciones con viviendas de similar superficie y ubicación. Tanto si son de nueva construcción como si son antiguas. Y esto tiene que cambiar.

Desde mi punto de vista, la oportunidad está servida. Ya que la industralización en España viene de la mano de una gran concentración de capital y recursos nunca antes conocida. Abriendo dos recorridos posibles:

• De un lado, la infravaloración de su verdadera dimensión. Si el objetivo es la máxima reducción de costes con la mínima inversión posible, caeremos en la repetición seriada de modelos de vivienda más o menos atractivos a la vista pero a todas luces incapaces de responder a la realidad social, climática y energética hacia la que nos dirigimos. A esto le llamo una industralización low-cost.
• Del otro, el desarrollo de todo su potencial. Integrando desde el diseño valores añadidos a lo largo de toda la vida útil del inmueble. Respondiendo a las nuevas exigencias de sus propietarios. A los nuevos retos. Permitiendo una personalización en el planteamiento y equipamiento de cada unidad gracias a la potencia de la tecnología disponible. Certificando cada unidad en su verdadero valor global. Dotándola con un equipamiento físico y digital concebido para reducir su dependencia de elementos externos. Y por lo tanto, protegiéndola de turbulencias fiscales y episodios de crisis. De esta forma, la calidad de la construcción y el equipamiento ganarán protagonismo en el precio final respecto al factor de la ubicación. Esto es lo que considero la Nueva Arquitectura Industrial.

Habrá quien piense que esto solo depende del marco legislativo. O de las empresas inversoras. Mi opinión es otra. Son los compradores quienes tienen el poder en el mercado. Cada compra marca un rumbo. Cada vez que vistan una caseta de venta, un portal inmobiliario, cada vez que preguntan la capacidad de producción eléctrica de la vivienda que les interesa, marcan una tendencia. Al interesarse en la huella de carbono por metro cuadrado. Cada vez que se interesan por el sistema operativo y los servicios digitales incluidos. Cada comprador que muestra interés por una mejor y más rentable vivienda, hace avanzar la industrialización en España. De lo contrario, seguiremos produciendo unidades residenciales por un coste elevadísimo en su mantenimiento. Expuestas a políticas inversoras cada vez más agresivas. Viviendas totalmente dependientes de suministros externos cada vez más caros. En Europa ya tenemos la experiencia de lo que ocurre cuando se trabaja de espaldas a estas variables: el sector automovilístico. Quien sabe, tal vez hay quien piense que es más barato traer las casas industrializadas de China… Yo desde luego, apuesto por una industria propia con valores propios ¿Y ustedes?

En resumen: Hoy, la industralización apenas supone el 1% de la oferta residencial en España. ¿Logrará diferenciarse del resto? Seguro: demostrando al cliente final su mayor rentabilidad a lo largo de todo el ciclo de uso. Desde el diseño hasta el final de la vida útil. Certificando el valor añadido de cada vivienda personalizada de manera industrial mediante sistemas de registro digitales ágiles, descentralizados y seguros. No tan expuestos a fluctuaciones monetarias y locacionales. Quedan muchas inercias del sistema tradicional aún por superar. Pero el camino, está abierto. Y viendo la velocidad con la que crece la Inteligencia Artificial dados sus beneficios, auguro que será más rápido de lo que muchos piensan.